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 信息内容

标题:1994年土地估价师考试卷土地估价计算题


部分由4道土地估价计算题构成,请根据题目的条件和要求,详细分步进行计算,共100分答题时间为90分钟。

    1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元,据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重量价的0.2%,试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。(注本题不计房屋现值利息)(本题30分)。

    2.宗地A已得到规划许可,可建一幢5层办公楼,总建筑面积为8000平方米,现正招标出让,某开发公司已进行了市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后即可对外出租,出租率估计为90%,年租金为300元/平方米,建筑费和专业费预计为1000元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,贷款年利率为12%,年出租费用为年租金的25%,当地房地产综合还原率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3%,试估算开发商所能支付的投标地价款。(本题30)

    3.某城市内,有一宗住宅用地需要评估,现根据该地条件,选择了与之类似的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:

项    目

待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D

用    途
住    宅
住    宅
住    宅
住    宅
住  宅

成交日期
(评估期日1994.10)
1993.10
1993.12
1993.4
1994.8

成交价格
1200元/平方米
1300元/平方米
1400元/平方米
1100元/平方米

容 积 率
2
3
3
4
2

区域
条件
位    置
0
-2%
+3%
0
-3%

基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0

交    通
0
-2%
0
+3%
0

个别
条件
地    势
0
-2%
+1%
0
-2%

形  状
0
+3%
0
0
+1%

其    他
0
-3%
-3%
0
-2%
    对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响,均是待估地块与案例地那个相比,表中数字为正值,表示待估地块优于成交地块,数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100,以后每月上涨数与93年1月比均为1%,容积率修正系数如表

容 积 率
1
2
3
4
5

修正系数
1
1.8
2.1
2.3
2.4


请按以上条件,估算该住宅用地的单位地价(本题20分)
    4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩,征地中发生的其他费用平均为2万元/亩,土地开发费平均为2亿元/平方公里,当地银行贷款年利率一般为12%,假设征地完成后,土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地土地出让增值收益率为10%,试用成本逼近法估算该区域的土地价格。(本题20分)

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